torsdag, oktober 06, 2005

Ejendomspriserne





Ejendomsprisstigninger skal standses
og eventuelt vende – ellers inflation igen


Priserne på ejendomme og enfamiliehuse er steget overalt i Europa. I Frankrig, Spanien og Irland med 10 pct. i 2004, i Sverige, Danmark, Finland, Belgien, Italien og Portugal med 5-8 pct. i 2004, ifølge ”European housing review 2005” fra det britiske RICS (se korrektioner nedenfor).

Markederne i Østrig og Tyskland, bortset fra Øst, er delvis kommet ind i lidt mere normal gænge igen efter en nedtur i 1990-erne. Situationen i Østrig og Tyskland er præget af et overudbud, der delvis hænger sammen med den lave, nær nulvækst i økonomierne. Det sveitsiske boligmarked kom sig ovenpå markedsnedgangen i 1990-erne, og investorerne er blevet mere forsigtige i dette lidt atypiske europæiske land med boliger fortrinsvis på udlejebasis.

Holland og Grækenland er kommet igennem markedsnedgangen noget senere. I begge lande steg priserne voldsomt indtil 2003. I Grækenland oplyses priserne at falde nu, specielt i Athen [meget indikerer dette], men desværre er opgørelserne er ikke nødvendigvis pålidelige. Det ser ud til at Holland og Grækenland har fået en forholdsvis blød landing, fordi renten endnu er helt i bund og øvrige medvirkende købekraftsfaktorer fortsat er stærkt begrænsede.

Holland:
I sidste halvdel af 1990-erne steg ejendomspriserne i Holland med mere end 10 pct. om året, og hele den hollandske økonomi voksede med 3,5 pct. af BNP i gennemsnit pr. år fra 1993 til 2000. Nu er det holdt op p.g.a. af begrænset købekraft på efterspørgselssiden. I 2003 havde hollænderne nedgang i økonomien, og i 2004 havde man en vækst på lige knap 1 pct. Ejendomsmarkedet holdtes derfor næsten i ro.
Storbanken ABN Amro forudser prisfald på op til 4 pct. i 2005 og tilsvarende i 2006.
Den hollandske nationalbankdirektør, der er medlem af Den Europæiske Centralbanks styrelsesråd, advarer mod, at de høje huspriser virker som en »kunstig stimulans, når forbrugerne låner og forbruger på ryggen af ejendomspriserne«. (se om stabilitetspolitikken til sidst)

Japan:
Siden 1990 er priserne på fast ejendom faldet med mere end 60 pct. I Tokyo tabte forretningsejendomme mere end ¾ deres værdi. Her herskede den økonomiske kollaps Kakadu Hakai fra midten i 1990-erne.

Uddrag af http://www.lilliput-information.com/tide/tidevand.html :

”…Den keynesianske vidundermedicin blev et skoleeksempel under den japanske finanskrise fra officielt 1995. Kommentatorerne var på pletten og kunne berette både dette og hint og sammenligne med 1930-erne. Nu var det desværre perioden 1920-1927, hvor Japan håndterede præcis det samme problem lige så fejlagtigt som her for 10 år siden, der ville have været rigtig at henvise til, hvis vi/de skulle lære af erfaringen. Det er ikke således, at historien gentager sig uden videre. Men det er nok således, at hvis de ledende anlægger den samme fejlagtige tankegang på det samme problem (f.eks. mod bedre vidende), så fristes de overtroiske til at hævde, at historien gentager sig. Og helt forkert er dette jo heller ikke, bortset fra at uvidenhedens blinde skæbne vel bør rubriceres i kategorier henhørende til den sidste, en kommende eller den allerede igangsatte Middelalder…”

Danmark:
Det står desværre meget værre til i Danmark end netop refereret fra ”European housing review 2005” i indledningsafsnittet:

Vi kan heller ikke som Det Økonomiske Råd i Danmark smart se bort fra tiltag, som politikerne mest efter råd har bragt til at virke, netop fordi disse tiltag i udpræget grad har medvirket til den skæve udvikling. Vi kan ikke se bort fra camouflageopgørelser, der udglatter prisernes himmelflugt ved at medtage irrelevante perioder. Vi kan ikke se bort fra, at den europæiske monetære indretning virker, netop fordi den forstærker den negative udvikling.

Kontantprisen for enfamiliehuse i Danmark steg med 12,2 pct. fra 1. kvartal 2004 til 1. kvartal 2005. Årsstigningstakten er accelereret gennem 2004 og videre ind i 1. kvartal 2005.

Kontantprisen for ejerlejligheder steg 4,5 pct. i 1. kvartal 2005 i forhold til kvartalet før, mens årsstigningstakten steg 2,2 procentpoint over samme periode til 16,7 pct. i 1. kvartal 2005, hvilket er den største årlige stigning på ejerlejligheder siden statistikken blev omlagt i 1992.

Kontantprisen for sommerhuse i Danmark viste en stigning på 3,8 pct. i 1. kvartal 2005 i forhold til 4. kvartal 2004. Årsstigningstakten var 21,8 pct., hvilket er 2,8 procentpoint mindre end kvartalet før.

De seneste tal fra Realkreditrådet 25. juli 2005 viste en årlig prisstigningstakt for parcel- og rækkehuse på 14,2 pct. siden 2. kvartal 2004 (den højeste siden 1995) og 5,2 pct. i løbet af 2. kvartal 2005. I forhold til 1. kvartal er omsætningen steget med ca. 30 pct. Priserne på ejerlejligheder er steget med 18,8 pct. og fritidshuse med 19,4 pct. siden 2. kvartal 2004.

Socialministeriet har i januar 2003 udsendt en rapport om budgetlejen i private udlejningsboliger.
Budgetlejeundersøgelsen. Af den fremgår at huslejerne som følge af forbedringer steg med 5,3 pct. pr. år for de ejendomme, der var med i undersøgelsen fra 1993 til 2002. Sammenligninger af huslejen i 2002-undersøgelsen og den tidligere undersøgelse fra 1993 for de ejendomme, der indgik i begge undersøgelser viser, at huslejerne er steget med 45,1 pct. svarende til 4,2 pct. pr. år. svarende til det dobbelte af forbrugerprisernes stigning i perioden.

I perioden 1981-2000/2001 er udgifterne til husleje og vedligeholdelse for lejeboliger steget med i alt 137 pct. svarende til 4,4 pct. pr. år. Samtidig er prisen på en ejerlejlighed steget med knap 250 pct. svarende til 6,5 pct. pr. år, mens enfamiliehusene er steget med 175 pct. svarende til 5,2 pct. pr. år. I samme periode har den generelle prisstigning kun været på 96 pct. svarende til 3,4 pct. pr. år. Det viser årets temaundersøgelse om boligen i Statistisk Tiårsoversigt 2001.

[Her ser vi endnu en camouflerende analyse udført af Danmarks Statistik. Når udviklingen i priser/lejer netop har taget en voldsom opsving i 1990-erne er det selvfølgelig stærkt vildledende at tage de første 10 år med fra 1981. Herved udglattes udviklingen betydeligt, så virkeligheden udviskes, når sammenlignes med Socialministeriet undersøgelse i afsnittet lige ovenfor, der i øvrigt heller ikke tegner et reel billede.]

Desværre har vi ikke de samlede huslejestigninger i gennemsnit for tilskudsperioden 1991-2003, men der er eksempler på årlige 40 pct. huslejeforhøjelser i København. De anførte 5,3 pct. tre afsnit tilbage er formentlig ikke beskrivende.

At huslejerne der i 1950-erne udgjorde ca. 25 pct. af den disponible indkomst er stærkt på vej mod at udgøre 50 pct. af den disponible indkomst, er der ingen tvivl om.
Antallet af nybyggede huse bliver 27.000 i 2005, hvilket er 9.000 flere end for fem år siden. Indvandrerne optager 3.000-5.000 flere boliger hvert år. Da nybygninger fortrinsvis sker, hvor prisudviklingen er svagest, d.v.s. hvor efterspørgslen efter boliger er mindst, forstærkes den skævvridning, der allerede er sket på markedet.

Rente og øget købekraft bestemmer efterspørgslen
Renten har været faldende over en længere periode, og den lange rente er nu historisk lav. En lavere rente betyder færre omkostninger, når man køber en bolig, og rentefaldet har sammen med købekraftudviklingen og skattestop-meldingen (ejendomsskatten beregnet på grundlag af ejedomsvurderingerne forventes at ligge fast) øget efterspørgslen efter boliger og dermed løftet kontantpriserne, hvor ejendomsværdibeskatningen faktisk havde en stabiliserende virkning på prisudviklingen.

Hvor stor en rolle renten har på ydelserne og dermed på kreditten ses af følgende: Låneprovenue: 1 mill. kr. Obligationsrente 3 pct. p.a.

Årlig ydelse i alm. annuitetslån med løbetid 20 år (rente 2 pct.): ca. 61.200 kr.
Årlig ydelse i alm. annuitetslån med løbetid 20 år (rente 3 pct.): ca. 67.500 kr.
Årlig ydelse i alm. annuitetslån med løbetid 20 år (rente 6 pct.): ca. 87.200 kr.
Årlig ydelse i alm. annuitetslån med løbetid 20 år (rente 12 pct.): ca. 134.000 kr.
Årlig ydelse i alm. annuitetslån med løbetid 30 år (rente 2 pct.): ca. 44.700 kr.
Årlig ydelse i alm. annuitetslån med løbetid 30 år (rente 3 pct.): ca. 51.100 kr.
Årlig ydelse i alm. annuitetslån med løbetid 30 år (rente 6 pct.): ca. 72.700 kr.
Årlig ydelse i alm. annuitetslån med løbetid 30 år (rente 10 pct.): ca. 124.200 kr.

Nye finansieringsformer via kreditinstitutioner øger kreditten:
1. Længere løbetid for lånene
2. Lån med variabel rente
3. Indekslån
4. Afdragsfri rentetilpasningslån, nu 20 pct. af alle - kaldet ’selvmordslån’ i England
5. Variabelt forrentede lån med renteloft

Offentlige begunstigede:
Offentligt finansierede køb af bl.a. tvangsauktionerede boliger til indvandrere
Skattebegunstigede forældrekøb af ejerlejligheder

Som det fremgår øges betalingsmiddelmængden via den øgede kredit, der skabes per automatik, når priserne på fast ejendom stiger. Den ekstra købekraft er blevet trukket ud af produktionssektoren, hvor den kunne have gjort gavn og øget produktion og beskæftigelse i et land med 700.000-800.000 ledige eller ”på sidelinien”, d.v.s. som modtagere af dagpenge, bistandshjælp, førtidspension eller anden overførselsindkomst (det hele omregnet til helårsmodtagere):
http://www.lilliput-information.com/velg.html

Pressen den 23. marts 2001:

Kommunerne køber ejerboliger til asylanter:
Danske landkommuner har vanskeligt ved at skaffe boliger, så kommunerne kan huse de flygtninge, som slår sig ned i provinsen. Flere landkommuner er nu begyndt at købe ejerboliger til flygtningene, oplyser Kommunernes Landsforening.

Politikerne kræver høring:
28. Marts kl. 9.00-12.00 er der i Landstingssalen på Christiansborg en høring om lejeboliger i Danmark. Statens Byggeforskningsinstitut skal deltage.

Kapitaliseringen i de private boliger og udlejningsejendomme vokser vildt:
Kunstigt lav rente og nedvæltet tilskud fra staten har ført til, at boligmassen fremstår med en stigning i friværdien (den ikke belånte nominelle værdistigning) på 400 mia. kr. i perioden 1995-2001. Læs om konsekvenserne: http://www.lilliput-information.com/kapt.html

Antallet af leje– og ejerboliger er rekordlavt:
i de to største byer, København og Århus, når det drejer sig om boliger, der efterspørges af unge børnefamilier. Kommuner er meget tilbageholdende med at udstykke og udbyde billige bygge-grunde. Kommunerne ønsker flere skatteydere, men kvier sig over udgifterne til børneinstitutioner og skoler, skriver Aktuelt.


Lav rente med andet formål – på tværs af initiativerne på boligmarkedet
Den kunstigt lave rente var primært indført for at lette långivningen til investeringer. Problemet var ikke så meget renten, som at der ikke kunne skabes fortjeneste ved de gældende pris/omkostninger størrelser på markederne. D.v.s. at slutresultatet er, at der trækkes nu endnu mere købekraft ud af produktionen, således at det bliver endnu vanskeligere. Det sker ved at gøre adgangen til boligmarkedet nemmere ved at holde en kunstig lav rente og dermed øge kreditten, d.v.s. betalingsmiddelmængden uden at begrænse den et andet sted.

Fra 1991 til 2003 havde vi i Danmark tilskud til såkaldt byfornyelse: Mod at staten gav tilskud til ombygninger med en vis procentdel af omkostninger, mente man der kunne sættes beskæftigelse i gang. 35-40 pct. af håndværkerne var arbejdsløse i 1991. Det drejede sig om tilskud til ejendomsejerne, der via tilskuddet fik en arbejdsfri større privatformue som følge af ejendomsprisstigningerne, trukket ud ved den overvæltede effekt på huslejerne i opadgående retning eller ved omsætning af ejendommene. Ejendomsværdistigningerne blev til mere end 400 mia. kr. i perioden 1995-2003 (mere end halvdelen af statens samlede gæld). Alle disse kunstige værdistigninger bliver til reel kredit med eller uden omsætning af ejendommene.

Ny lejelov:
Vi har fortsat en Boligreguleringslov, der fremmer spekulationen (en af lejelovene), selv om loven oprindeligt blev vedtaget for et forhindre spekulation i boliger. Den nye lejelov: I ejendomme med mere end syv beboelseslejemål, har udlejer krav på en lejeforhøjelse, når det kan dokumenteres, at driftsudgifterne er steget. Som driftsudgifter kan nævnes skatter og afgifter, renholdelse, administration og forsikring. Ud over driftsudgifter har udlejer også ret til at beregne sig et afkast af investeringen i ejendommen. Dette afkast bliver beregnet forskelligt alt efter, om ejendommen er taget i brug før eller efter 1964. Ejere af nyere ejendomme kan beregne sig et større afkast, og det medfører større huslejer, særligt i ejendomme, opført omkring 1990 og senere.

Konsekvenserne af udviklingen
Fortsætter prisudviklingen i 2005 på fast ejendomme i 2006 er inflationen i gang.

Hvis mange boligkøbere er villige til at betale en kontantpris, der er højere end det, de bagvedliggende faktorer tilsiger, og hvis denne villighed baseres på en forventning om, at boligernes pris stiger efterfølgende, kan der opstå en såkaldt prisboble på boligmarkedet. Det aktuelle niveau for huspriserne er historisk set højt, når man sammenholder kontantpriserne med prisen på at bygge nye boliger.

Boligboblen:
Investorer køber etager i et projekteret byggeri og sælger de enkelte boliger med betydelig fortjeneste allerede, før de er opført.
Analyser lavet af Den Internationale Valutafond (IMF), centralbankernes centralbank (BIS) i Basel og Danske Bank, sætter dermed en tyk streg under, at det danske boligmarked er varmet betydeligt op.

Jyske Bank:
”Disse spekulativt prægede køb er ikke et sundhedstegn. Ejendomspriserne risikerer en korrektion, når denne købergruppe falder fra eller bliver nødt til at sælge. Selvom Jyske Bank venter en korrektion i priserne, ser banken dog ikke et forestående krak på ejendomsmarkedet.
Hvis vi forestiller os en fordobling af den korte rente, vil ydelserne på afdragsfrie rentetilpasningslån stige tilsvarende. Det vil helt sikkert får priserne til at sætte sig, men vi tror ikke det i sig selv er nok til et voldsomt prisfald på fast ejendom, mener Jyske Bank.

Når man skal vurdere effekten på huspriserne fra en rentestigning, er det interessant at betragte de boligejere, der er mest følsomme over for højere renter, det vil sige dem, som har mindst luft i budgettet til at klare forøgede månedlige ydelser. Det er nemlig primært disse boligejere, der kan blive tvunget til at sælge boligen, hvis renten stiger. Beregninger udført af Danmarks Nationalbank viser, at renteudgifterne hos de 10 pct. af husejerne, der er mest følsomme, vil stige med mindst 3½ pct. af indkomsten, hvis renten stiger et procentpoint.”

Se ovenfor ydelsernes vækst med mere end 14,3 pct. i et annuitetslån ved en renteforhøjelse 2 til 3 pct. ved afvikling af en 1 mill. over 30 år. En rentestigning kombineret med højere ledighed vil sandsynligvis føre til et øget antal tvangsauktioner, men på baggrund af tallene fra Danmarks Nationalbank, er det vanskeligt at vurdere, hvor alvorligt boligejerne bliver ramt.

Rentestigning:
Renten skal hæves ganske betydeligt (eventuelt gradvist i flere omgange) begyndende inden udgangen af 2005 for at få den ønskede effekt (: at standse ejendomsprisernes stigning mod inflation) fortrinsvis p.g.a. af de lempelser, der sket i kreditterne via de nyere låneformer og den fælles stabilitetssøgende EU-politik.
Udviklingen har fået lov at forløbe længere end andre steder i Europa og de nye danske finansieringsformer fremskynder udpræget betalingsmiddelmængdeudvidelsen, som der er tale om. Det kan betyde at Danmark ensidigt må træffe de fornødne foranstaltninger eller påbegynde inflationsracet, som vi havde det i 1970-erne med de let forseelige følger for kronepapirerne i Tyskland og EU, hvor kronekursen er aftalt koblet til Euroens kurs.

Rentestigning vil betyde mange tvangsauktioner, og færre investeringer i produktion i Danmark og dermed flere arbejdsløse. Herved vil efterspørgslen efter fast ejendom falde, fordi det dels bliver dyrere at finansiere afviklingen af lånene dels bliver forventningerne til reallønsudviklingen betydeligt afdæmpede.
…..

”…Men de sidder med det problem, at den stabilitetssøgende politik må skærpes p.g.a. pengeflugten - og at denne politik vil støde på national modstand, der opstår på grund af den tilspidsede strukturelle og sociale krise.

Det er nemlig ikke renten, men profitforventningerne og dermed lønomkostningerne, der bestemmer aktiviteten. Her skal det oplyses, at såvel høje pengelønninger som høje skatter vidner om udtræk til konsum. Og dette er den egentlige årsag til at profitforventningerne ikke kan realiseres ved produktion..”: http://www.lilliput-information.com/euro.html (28. maj 1999)

”Da kapitalen trækkes over i privat regi uden for produktionen via spekulationen i bl.a. aktiepapir og private ejendomme, fiske- og mælkekvoter og også forlader EU, der systematisk har tilskyndet denne papirmølle yderligere og også sendt ejendomspriserne på himmelflugt, så bliver der i løbet kort tid blive trukket i bremserne. Så må renten hæves for at beskytte mod inflationen, men højere renter fører til at endnu mere produktion må finde nye domiciler eller ophøre.Det kan eventuelt føre til stilstand, hvis fejlbehandlingen fortsætter”, skrev vi i GLOBALISERING - og troen på verdens narrehatte:
http://www.lilliput-information.com/glob.html (28. maj 2005)

”Såvel udlændinge som indlændinge, der ikke har tillid til de nye penge, vil flytte over i andre valutaer. ØMU ('s 3. fase) vil begynde med en krise. Kapitalflugten vil styrte Europa ud i en social krise, fordi med kapitalflugt må ECB hæve den fælles rente. Det kan hverken landene mod syd - eller Belgien, Irland og Danmark heller - ikke stå igennem.

Når så den sociale krise er der, så er fristelsen stor for at prøve at klare den med offentlige investeringer og en bevidst offentlig forøgelse af pengemængden. Det betyder underskud på de offentlige finanser, og så er vi tilbage i keynesianismen, hvor de ansvarlige i en nu 70-årig æra er sprunget over hvor gærdet er lavest, for at blive på taburetterne.

Så vil det ret hurtigt vise sig, at foranstaltningerne imod inflationen, som de er beskrevet i Maastricht-traktatens kriterier, ikke nytter meget. Så bliver det en varig krise p.g.a. enhedsvalutaen. Dette sprænger valutaunionen.”

Anbefal denne side
Den 21. september
Ebbe Vig, cand.oecon.

0 Comments:

Send en kommentar

Links to this post:

Opret et link

<< Home